Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!
Самовольная реконструкция - правовой аспект
Анонимно
Информация о вас не будет разглашена
Самовольная реконструкция - правовой аспект
Быстро
Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист
Самовольная реконструкция - правовой аспект
Бесплатно
Консультация юриста бесплатна

Самовольная реконструкция - правовой аспект

Самовольная реконструкция - правовой аспект 230 просмотров
Самовольная реконструкция - правовой аспект

Довольно часто происходит так, что собственник жилого дома либо нежилого строения, расположенного на арендованном земельном участке, производит реконструкцию объекта без соответствующего разрешения уполномоченных органов, самовольно.

Случается это по самым разным причинам.

Сразу оговоримся, в нашей публикации идет речь только о тех объектах, при строительстве и реконструкции которых были соблюдены: градостроительные и строительные нормы и правила; санитарно-эпидемиологические, противопожарные и другие требования; а само строительство (реконструкция) не нарушило права и законные интересы граждан; не создана угроза их жизни и здоровью.

После отказа уполномоченных органов ввести реконструированный объект в эксплуатацию собственник обращается в суд с иском о признании на данный объект права собственности.

Довольно типичная и актуальная на сегодня ситуация. А что же суд?

В вопросах самовольного строительства (реконструкции) существует неоднозначная судебная практика: суды абсолютно по-разному разрешают такие дела, вынося порой противоположные и противоречащие друг другу решения. Попытка выработать единый подход к разрешению дел данной категории была предпринята в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014 года, и отдельных определениях Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ.

Суды установили, что право собственности на самовольно реконструированный объект недвижимости может быть признано не только тогда, когда данный объект расположен на земельном участке, принадлежащем собственнику строения на каком-либо вещном праве, но и когда земельный участок находится в аренде. Таким образом, в настоящей статье мы исходим из того, что земля под самовольно реконструированным объектом может быть как в собственности, бессрочном пользовании, пожизненном наследуемом владении (и т.д.), так и в аренде.

В чём же сегодня основная «загвоздка» при рассмотрении гражданских дел данной категории? Почему суды России и дальше продолжают принимать диаметрально противоположные решения?

На первый взгляд правовая позиция судов является предельно простой. Суды, ссылаясь на статью 615 Гражданского кодекса РФ, в основу судебного решения кладут сами условия договора аренды земельного участка, на котором расположено реконструированное строение. Например, если земельный участок предоставлен «под нежилое строение», то суды и полагают, что целевым назначением такого земельного участка будет являться только «эксплуатация» нежилого строения, а не его «реконструкция» и по этому основанию отказывают в иске.

В данной публикации мы хотим обратить внимание на ограниченность такой юридической позиции в вопросе применения права к обстоятельствам, связанным с самовольной реконструкцией объекта недвижимости, и дополнительно указать те нормы права, без применения которых этот вопрос, на наш взгляд, нельзя решить юридически правильно. Прежде всего, полагаем, что ссылка судов при самовольной реконструкции на ст. 615 ГК РФ, согласно которой арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, является неправомерной.

Данная статья является общей нормой, регулирующей арендные правоотношения, и подлежит применению только при отсутствии специальной нормы. Специальной нормой являются положения главы 17 Гражданского кодекса РФ, а также соответствующие положения Земельного и Градостроительного кодексов РФ.

Так, часть 4 пункта 4 статьи 85 Земельного кодекса РФ разрешает собственнику земельного участка осуществлять реконструкцию существующих объектов недвижимости, но при условии соблюдения установленного для этого участка градостроительного регламента, т.е. документа, в котором содержатся сведения о разрешённом использовании земельного участка. А статьи 40, 41 Земельного кодекса РФ и статья 263 ГК РФ (в совокупности) предоставляют арендатору земли право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Расшифруем понятие «целевое назначение». Согласно подп.8 п.1 ст.1, п.1 ст.7 Земельного кодекса РФ все земли по целевому назначению подразделяются на категории и используются в соответствии с установленным для каждой категории целевым назначением. Чаще всего, самовольная реконструкция нежилого строения осуществляется на земельных участках, отнесённых к категории «земли населённых пунктов».

Поскольку «землями населенных пунктов» признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов (ст.83 Земельного кодекса РФ), то их целевым назначением является размещение (строительство, реконструкция, эксплуатация) жилых и иных строений, а также сооружений и объектов, предназначенных для обеспечения жизнедеятельности населения. Итак, предположим, что наш реконструированный объект размещен на земельном участке, отнесённом к категории «земли населённых пунктов», где строить и реконструировать объекты недвижимости можно.

Теперь необходимо расшифровать термин «разрешенное использование», т.е. определить, что можно строить (реконструировать) на данном земельном участке и в каких параметрах. Разрешённое использование земельного участка зависит от территориальной зоны, в которой он находится, и градостроительных регламентов, которые в отношении него установлены.

Согласно ст. 35 Градостроительного кодекса РФ все «земли населённых пунктов» подразделяются на территориальные зоны, для которых определены границы и установлены градостроительные регламенты. Территориальное зонирование осуществляется в соответствии с Правилами землепользования и застройки, утверждаемыми представительными органами местного самоуправления.

В результате территориального зонирования определяются жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.

Для каждой территориальной зоны установлены градостроительные регламенты, содержащие сведения о разрешённом использовании земельного участка. В соответствии с Правилами землепользования и застройки городские земли делятся на несколько территориальных зон, одна из которых, например, является зоной размещения производственных объектов 4-5 классов опасности.

САМОВОЛЬНАЯ РЕКОНСТРУКЦИЯ - ПРАВОВОЙ АСПЕКТВ эту территориальную зону входят земельные участки, предназначенные для обеспечения деятельности коммунально-производственных предприятий и складских баз, а также обслуживающих их объектов. Для этой территориальной зоны действует градостроительный регламент, в котором указаны: 1) основные виды разрешённого использования земельного участка (например, для размещения объектов коммунального, складского и промышленного назначения; для размещения торговых объектов с соблюдением требований санитарного законодательства; для размещения объектов хранения транспорта и др.) и 2) вспомогательные виды разрешённого использования (например, для размещения объектов общественного питания, спорта, здравоохранения и другие).

Для каждого из основных и вспомогательных видов разрешённого использования установлены предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешённого строительства и реконструкции объектов капитального строительства, а также предельный процент застройки данного участка. И главное. Согласно ч.2 п.2 ст.7, ст.85 Земельного кодекса РФ любой вид разрешенного использования из предусмотренных градостроительным регламентом соответствующей территориальной зоны выбирается владельцем земельного участка самостоятельно без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Для нашего случая это означает, что если земельный участок отнесён к землям населённых пунктов и находится в промышленной территориальной зоне, земли которой предназначены для обеспечения деятельности коммунально-производственных предприятий и складских баз, то собственник расположенного на этом участке строения вправе его реконструировать, перестраивать в пределах установленных градостроительным регламентом параметров разрешённого строительства и максимального процента застройки земельного участка; такая реконструкция будет соответствовать целевому назначению земельного участка как это определяет закон. В этом случае требуется лишь получить соответствующее разрешение на реконструкцию.

Однако, как указано в разъяснениях Президиума ВС РФ, данного в Обзоре судебной практики от 19.03.2014 года, определении Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ № 19-КГ14-6 (Обзор судебной практики ВС РФ № 1 (2014), отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Поэтому последнее слово остается за судебными инстанциями.

Кроме приведённого выше нормативного обоснования вопроса, хотелось бы обратить внимание ещё на его логическую сторону. «Реконструкция» предполагает изменение параметров объекта капитального строительства (п. 14 ст.1 ГрК РФ). Причем напомним, в нашем случае реконструкция производится в рамках имеющегося на каком-либо праве земельного участка. «Реконструкция» отличается от «строительства» объекта недвижимости тем, что под строительством понимается создание новых зданий, строений, сооружений на предоставляемом для этих целей земельном участке.

Реконструкции же подвергается существующий объект недвижимости (ст.130 ГК РФ) уже расположенный на земельном участке и составляющий с этим участком единое целое. Если предположить, что для реконструкции объекта земельный участок должен предоставляться вновь, то в этом случае действующий в отношении этого участка договор аренды подлежит расторжению.

Но это объективно невозможно, поскольку: во-первых, строение окажется в «подвешенном» состоянии, а его собственник явится субъектом правонарушения; во-вторых, после расторжения договора ввиду отсутствия прав на земельный участок, на котором расположен объект, разрешение на его реконструкцию получить будет невозможно (ст.51 Гр.К РФ). Кроме того, действующим законодательством не предусмотрено предоставление земельного участка для реконструкции объекта недвижимости По нашему мнению, ошибка судов, кроме неправильного применения закона и актов органов местного самоуправления, также заключается том, что они не делают различия между понятиями «целевое назначение земельного участка» и «целевое предоставление земельного участка».

Между тем, эти определения имеют разное юридическое значение, т.к. включают в себя разный объем прав по использованию земельного участка. Предоставление в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, основано на заявлении заинтересованного лица с указанием цели его использования и решении уполномоченного органа. Цель предоставления прописывается в договоре аренды и указывается в решении органа.

Целевое назначение этого же земельного участка основано на законе и иных нормативных правовых актах; оно первично и содержит более широкий объём прав по использованию данного участка по сравнению с тем, что указано в решении или договоре; оно не зависит ни от решения уполномоченного органа, ни от договора.

На основании изложенного полагаем, что любое решение суда относительно самовольной реконструкции объекта недвижимости на арендованном земельном участке, основанное только на условиях договора аренды без учёта специальных норм Гражданского кодекса РФ, Земельного кодекса РФ и Градостроительного кодекса РФ, не будет соответствовать правовой позиции законодателя и ещё не совсем сложившейся судебной практике в вопросах самовольного строительства и реконструкции.



Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!
Самовольная реконструкция - правовой аспект
Анонимно
Информация о вас не будет разглашена
Самовольная реконструкция - правовой аспект
Быстро
Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист
Самовольная реконструкция - правовой аспект
Бесплатно
Консультация юриста бесплатна

Самовольная реконструкция - правовой аспект